La concentration d’implantation d’organisations internationales, qui se poursuit encore actuellement, le développement du standard de vie et l’augmentation des revenus affectés au logement furent les éléments prépondérants dans les multiplications des copropriétés.

Cependant, la loi du 07/07/1924 montra rapidement ses limites en raison de son caractère incomplet et approximatif. En effet, celle-ci n’avait pas envisagé tous les cas de figures et ne réglait pas précisément les rapports entre copropriétaires.

Dans un souci d’amélioration, les praticiens, notaires, avocats, magistrats et syndics ont tenté, au travers de l’établissement de règlements de copropriété, d’assurer une certaine sécurité juridique dans le fonctionnement de ces copropriétés en interprétant les dispositions législatives.

Sur base de cette volonté, la loi du 30/06/1994 tente d’élaborer des solutions pragmatiques et cohérentes afin de répondre aux approximations que les praticiens avaient suscitées dans la gestion et l’administration de la copropriété.

L’évolution et le caractère complexe de cette profession de syndic d’immeuble s’est vu conféré par le législateur, une reconnaissance légale, son titre étant protégé. Le syndic est soumis à des obligations strictes comme les autres agents immobiliers (profession soumise à la déontologie) dont le code de déontologie peut imposer des sanctions lourdes (en cas de violation de l’éthique) par l’institut Professionnel des Agents immobiliers –IPI.

Trop souvent les copropriétaires confondent les missions du syndic en raison du rôle que celui-ci a dans la vie active de la copropriété.

Le syndic désigne une personne chargée de gérer les affaires et les intérêts communs d’une copropriété.

« La loi du 30 juin 1994 a déterminé les missions syndic qui sont reprises dans l’article 577-8§4 du Code civil :

1°. De convoquer l’assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété ;

2°. De consigner les décisions de l’assemblée générale dans le registre visé à l’article 577-10 §3;

3°. D’exécuter et de faire exécuter ces décisions ;

4°. D’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire ;

5°. D’administrer les fonds de l’association des copropriétaires ;

6°. De représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes ;

7°. De fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, § 1er (article qui définit les

renseignements à communiquer au notaire lors d’une vente) dans les quinze jours de la

demande qui lui en est faite par le notaire ;

8°. De communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives au parties communes qui seront à ce titre communiquées à l’assemblée.

La gestion d’une copropriété peut être divisée en trois parties :

• La gestion administrative

• La gestion comptable

• La gestion technique

1. La gestion administrative

Nous nous chargeons de :

- Convoquer les Assemblées Générales et rédiger les procès-verbaux

- Convoquer les Conseils de Gérance et rédiger les procès-verbaux

- Exécuter les décisions prises

- Faire appliquer le Règlement Général de votre copropriété et le Règlement d’Ordre Intérieur

- Gérer les polices d’assurance en collaboration avec le courtier

- Gérer le personnel employé par la copropriété

- Représenter l’association des copropriétaires en Justice tant en qualité de demandeur  que défendeur.

2. La gestion comptable

Le syndic tient la comptabilité générale de l’Association des copropriétaires. Il dresse l’état des dettes, des créances et la situation de trésorerie de la copropriété.

Chaque copropriété gérée par nos soins dispose d’un compte courant, de son livret d’épargne ou son compte à terme ouverts au nom de l’association des copropriétaires.

Nous nous chargeons de :

-Vérifier les factures et procéder à leur paiement dans les délais

-Répartir les charges selon les dispositions de l’Acte de Base et/ou des décisions de l’Assemblée générale

-Transmettre les décomptes de charges aux copropriétaires dans les délais, etc

-Envoyer les appels de fonds, etc.

-Etablir régulièrement le bilan de l’Association des copropriétaires et notamment la situation des fonds de roulement et de réserve

-Vérifier les paiements des copropriétaires et envoyer les rappels suivant le schéma ci-dessous (sauf dispositions particulières de l’Acte de base ou de l’Assemblée) :

o 1er rappel de paiement 30 jours après l’envoi du décompte

o Rappel recommandé 10 jours après l’envoi du 1er rappel

o Comptabilisation des intérêts de retard (au bénéfice de la copropriété) à la date de l’envoi du recommandé

o Information du conseil de gérance sur la situation des débiteurs et transfert du

dossier chez l’avocat pour une ultime mise en demeure circonstanciée avant la récupération des fonds par voie judiciaire.

3. La gestion technique

Le syndic veille à la conservation des parties communes et au maintien en bon état de fonctionnement des installations techniques. Il propose à l’Association des copropriétaires les travaux à entreprendre pour rénover l’immeuble ou l’adapter aux techniques nouvelles ou aux nouvelles dispositions légales. Il conseille la copropriété et l’assiste pour établir le planning des gros travaux à venir et au besoin, lui conseille de faire appel à un expert ou un architecte pour le suivi et la réception de gros travaux qui nécessitent des techniques spéciales.

Nous nous chargeons de :

-Surveiller régulièrement les installations techniques du bâtiment

-Intervenir rapidement en cas de sinistre

-Coordonner et suivre les différents corps de métier

-Surveiller, contrôler et réceptionner les travaux réalisés

-Commander les fournitures pour votre bâtiment

• Institut Professionnel des Agents Immobiliers : www.ipi.be
• Association Belge des Syndics et Administrateur de biens : www.absa.be
• Notaire : www.notaire.be
• Portail de la  Wallonie : www.wallonie.be